Arrendar casa em Luanda: contrato, renda adiantada, caução e cuidados

Atualizado em outubro de 2026

Para arrendar casa em Luanda com segurança, exija um contrato escrito com a renda em kwanzas e não aceite pagar mais de três meses de renda adiantada no início. Estas duas regras estão na Lei do Arrendamento Urbano, a Lei n.º 26/15, de 23 de outubro. Antes de assinar, visite a casa, confirme quem é o verdadeiro dono e guarde todos os recibos.

O que diz a lei sobre o contrato

A Lei 26/15 aplica-se aos arrendamentos de casas e de espaços urbanos. Os pontos que mais interessam a quem procura casa:

• Contrato escrito (artigo 8.º): o arrendamento urbano deve ser feito por escrito. Se não houver contrato, o recibo de renda pode servir como prova. Os arrendamentos para comércio, indústria ou profissão liberal exigem escritura pública.
• Conteúdo mínimo (artigo 10.º): identificação das partes, localização do imóvel, fim do arrendamento (habitação, comércio), prazo, valor da renda e data do contrato.
• Prazo (artigo 12.º): se o contrato não disser nada, o prazo é de 2 anos.
• Renda em kwanzas (artigo 23.º): a renda tem de ser fixada em kwanzas. Uma cláusula com a renda em dólares é nula.

O que confirmar antes de assinar

1. Peça o BI do senhorio e um documento que prove que a casa é dele (título de propriedade, registo predial ou contrato com o Estado). Se for um intermediário, peça a procuração.
2. Confirme a morada exata e, se for prédio, fale com vizinhos ou com a comissão de moradores.
3. Verifique a água, a luz (contador ou pré-pago), as janelas, as portas e as fechaduras. Tire fotos e grave um vídeo do estado da casa.
4. Pergunte quem paga o condomínio, a recolha de lixo e as reparações.
5. Leia o contrato todo. Se não perceber uma cláusula, não assine no mesmo dia.

Renda adiantada e caução: os limites

Em Luanda é comum o senhorio pedir 6 meses ou até um ano de renda adiantada. A lei não permite isso:

Exemplo: para um T2 no Kilamba com renda de 250 000 Kz, o senhorio pode pedir no máximo 750 000 Kz de rendas antecipadas na entrada. Se exigir 3 000 000 Kz por um ano, está acima do limite legal.

E a caução?

A Lei 26/15 não tem um artigo próprio sobre caução (o depósito de garantia que se devolve no fim). Por isso, se aceitar pagar caução, deixe por escrito no contrato o valor, para que serve e em que condições é devolvida. Uma caução muito alta, somada às rendas adiantadas, pode servir para contornar o limite dos três meses. Nesse caso, peça a opinião de um advogado.

Atenção: nunca pague sinal ou renda a alguém só porque mostrou a casa ou publicou fotos no Facebook. Há burlões que “arrendam” a mesma casa a várias pessoas, ou casas que nem são deles. Pague por transferência bancária para uma conta em nome do senhorio e peça recibo de cada pagamento.

Pagamento da renda e recibos

• Quando pagar (artigo 24.º): a primeira renda vence quando se assina o contrato; as seguintes vencem no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitam, salvo outra combinação no contrato.
• Atrasos (artigo 27.º): se se atrasar, o senhorio pode exigir as rendas em falta mais uma indemnização igual ao juro legal. Mas, se pagar dentro de 8 dias contados do início do atraso, deixa de haver lugar a indemnização ou a resolução do contrato.
• Recibos: exija sempre recibo. É a sua prova de pagamento e, se não houver contrato escrito, serve também para provar o arrendamento (artigo 8.º).
• Atualização da renda (artigos 39.º e 40.º): a renda só pode subir segundo coeficientes anuais aprovados pelo Executivo. O senhorio tem de avisar por escrito com pelo menos 60 dias de antecedência.

Antes de aceitar uma renda, faça as contas ao seu orçamento. Uma regra prática é não passar de um terço do rendimento líquido da família. Veja como montar as contas no nosso guia de orçamento familiar mensal e confirme o seu salário líquido na calculadora.

Obras e conservação da casa

As obras de conservação ordinária, como reparações para manter a casa habitável e as obras impostas pela administração, cabem ao senhorio (artigo 15.º). Se o senhorio não fizer as obras obrigatórias depois de ser notificado pela administração, o inquilino pode fazê-las e descontar o custo, nos termos do artigo 19.º.

Na prática:

• Comunique sempre os problemas por escrito (mensagem, e-mail ou carta) e guarde a prova.
• Não faça obras de fundo sem autorização escrita do senhorio.
• Pequenos estragos causados por si, como um vidro partido, são normalmente da sua responsabilidade.

Sair da casa ou ser mandado sair

Se quer sair

O inquilino pode impedir a renovação automática do contrato através da denúncia, com a antecedência prevista no Código Civil (artigo 80.º da Lei 26/15) e no contrato. Avise sempre por escrito e guarde o comprovativo. Peça uma vistoria conjunta no dia da entrega das chaves.

Se o senhorio quer que saia

O senhorio não pode pôr o inquilino na rua por decisão própria, nem mudar a fechadura ou cortar a água e a luz para o forçar a sair. Para terminar o contrato no fim do prazo, tem de usar a ação judicial, com pelo menos 6 meses de antecedência (artigo 82.º), e só nos casos previstos na lei: por exemplo, se precisar da casa para viver ele próprio ou um filho, ou para obras de reconstrução aprovadas (artigo 81.º).

O senhorio pode pedir a resolução do contrato (artigo 76.º) quando, por exemplo:

• o inquilino não paga a renda;
• usa a casa para outro fim ou para atividades ilícitas;
• faz obras que alteram a estrutura da casa sem autorização;
• subarrenda sem autorização;
• deixa a casa desocupada por mais de um ano.

Se for subarrendar um quarto com autorização, a renda pedida não pode exceder em mais de 10% a renda proporcional, ou 20% no subarrendamento total (artigo 54.º).

Para um modelo de contrato de arrendamento ou de carta de denúncia, consulte a nossa biblioteca de modelos de documentos legais. Leve sempre o modelo a um jurista se o caso for complicado.

Perguntas frequentes

O senhorio pode pedir a renda em dólares?

Não. A renda tem de ser fixada em kwanzas. A cláusula em moeda estrangeira é nula.

Quantos meses de renda adiantada posso pagar?

No início do contrato, no máximo 3 meses. Na renovação, no máximo 30 dias.

Sem contrato escrito, tenho direitos?

Sim. Os recibos de renda servem como prova do arrendamento. Por isso, nunca pague sem recibo.

Quanto tempo dura o contrato se não estiver escrito o prazo?

Dois anos, segundo o artigo 12.º da Lei 26/15.

O senhorio mudou a fechadura sem aviso. O que faço?

Chame a Polícia Nacional, registe a ocorrência e procure um advogado. O despejo tem de passar pelo tribunal.

Fontes: Lei n.º 26/15, de 23 de outubro (lex.ao), Lei do Arrendamento Urbano (PDF, Development Workshop), GLA/PLMJ: a nova Lei do Arrendamento Urbano

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